「1億円払ったのに、俺のものになっていない!?」年収3,000万円の50代男性、売買契約を締結した不動産の〈登記簿〉を見て、顔面蒼白になったワケ【弁護士が解説】

決済時の確認体制が不十分だと…

不動産売買では、売主・買主・金融機関・仲介会社・司法書士など複数の関係者が関与する。高額な取引ほど、多くの確認作業を積み重ねることで安全性が確保されている。

しかし、下記のような事情が重なると、本来同時に進めるべき手続きにずれが生じることがある。

・売主が予定していた返済資金を準備できない

・金融機関との手続きに時間がかかる

・必要書類の確認が不十分になる

不動産取引では、「代金を払った」「契約が終わった」という事実だけで安心することはできない。重要なのは、「所有権移転と同時に、不要な権利が確実に消えているか」という点である。

このような場合、買主が検討できる対応はいくつかある。

売買契約上、売主には抵当権などの負担を除去して引き渡す義務がある。そのため、契約内容によっては、

・契約不適合責任の追及

・損害賠償請求

・契約解除の検討

などが考えられる。ただし問題は、売主に資力があるかどうか。仮に売主が資金難に陥っていれば、裁判で勝っても実際の回収が困難になる場合もある。

金融機関など抵当権者と交渉し、

・借入返済による抵当権抹消

・条件調整

を進めるケースもある。しかし、これは買主だけで自由に解決できる問題ではなく、抵当権者との交渉ごとになるため、不確定要素が大きい。だからこそ、購入前や決済時の確認が重要になる。

1億円の投資で確認すべきは「利回り」だけではない。Aさんは、最終的に弁護士を通じて関係者との調整を進めることになった。

ひとまず抵当権者に、追加で数千万円の返済を行い、抵当権を抹消してもらった。その後、売主に責任追及をしようとしたが、音信不通となり、返済金の回収は現実的に困難という状況に。Aさんは、結果的にマンション自体は確保できたものの、予想外の出費となったことで、改めて痛感したという。

「物件の収益性ばかり見ていました。まさか権利関係で問題になるとは思いませんでした」

不動産投資では、利回り、賃料収入、立地などに注目しがちだ。しかし、本当に確認すべきなのは、「その不動産を、安全な権利状態で取得できるのか」という点である。

特に一棟マンションなど高額な投資では、

・登記内容の確認

・抵当権など担保権の確認

・決済時の手続き確認

・専門家による事前チェック

が不可欠だ。不動産投資における最大のリスクは、必ずしも空室や価格下落だけではない。1億円を投じたあとに、「自分の資産だと思っていた不動産に、第三者の権利が残っていた」という事態を避けるためにも、収益性だけではなく、権利関係まで確認する姿勢が求められる。

松井竜介

陽なた法律事務所　代表弁護士