相続直前に約14億円のマンション購入…節税目的が疑われた判例
ここからは、実際の判例（令和4年4月19日判決）をもとに考えてみましょう。納税者側は「相続税評価額」、税務署長側は「不動産鑑定評価額」をそれぞれ主張して争われたケースです。
被相続人Aさんは、90歳～91歳の頃、東京都杉並区と神奈川県川崎市にマンション（土地、家屋）を購入し、約3年後94歳で死亡しました。詳しい状況は下記6（1）のとおりです。
6．最高裁判決（令和4年4月19日）
（1）相続開始日（平成24年6月17日）前の約3年前に購入したマンション（土地、家屋）
①購入金額
8億3,700万円（杉並区）＋5億5,000万円（川崎市）＝13億8,700万円
②当初借入金
6億3,000万円（杉並区）＋4億2,500万円（川崎市）＝10億5,500万円
③財産評価基本通達に基づくマンションの相続税評価額（原告：相続人Bさん）
2億4万1,474円（杉並区）＋1億3,366万4,767円（川崎市）＝3億3,370万6,241円
④不動産鑑定士によるマンションの不動産鑑定評価額（被告：税務署長）
7億5,400万円（杉並区）＋5億1,900万円（川崎市）＝12億7,300万円
（注）川崎市のマンションは、平成25年3月に5億1,500万円で売却されている。
吉田課長「Bさんは、相続税の節税目的でAさんにマンションを買わせたのですか？」
はい、そのとおりです。杉並区のマンション購入時、銀行から6億3,000万円を借り入れており、銀行の貸出稟議書には「相続対策のため不動産購入を計画。購入資金につき、借入れの依頼があったもの。」と明記されていました。つまり、相続税対策としてマンションを購入したということです。
また、90～91歳で合計13億8,700万円（借入金10億5,500万円）もの不動産投資を行うのは、普通の投資行動としては考えにくい状況です。
吉田課長「なるほど。たしかに、Bさんが主張する相続税評価額による評価が認められれば、相続税の課税対象額は大幅に減りますね」
はい。ざっくりした計算になりますが、約10億5,000万円減ります（上記6（1）①13億8,700万円－同③3億3,370万6,241円）。
しかも川崎市のマンションは、相続開始日以後1年以内に購入金額の5億5,000万円と同程度の5億1,500万円で売却されており、市場価格が安定していたことがわかります。
ところが、相続税評価額は約1億3,000万円しかありません。市場価格（5億円台）と相続税評価額（1.3億円）に大きな差があるため、税務署長は「通達評価では適正な時価を反映していない」と判断しました。
そこで、税務署長は、「不動産鑑定評価額」を用いて2つのマンションの評価額を修正する行政処分（更正）を行いました（3億3,370万6,241円→12億7,300万円に増額）。
これを不服としたBさんは、裁判を起こしました。
最高裁判所は、Bさんの訴えを認めず
吉田課長「裁判の結果はどうだったんですか？」
Bさんは、地裁・高裁ともに敗訴し、最後の望みは最高裁でした。しかし、その最高裁判決でも、下記6（2）のとおり税務署長による更正処分が適法と判断されました。
6．最高裁判決（令和4年4月19日）
（2）最高裁の判示（要約）
①課税庁が、特定の者の相続財産の価額についてのみ評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、たとえ当該価額が客観的な交換価値としての時価を上回らないとしても、合理的な理由がない限り、平等原則に違反するものとして違法というべきである。
②相続税の課税価格に算入される財産の価額について、評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、合理的な理由があると認められるから、当該財産の価額を評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることが平等原則に違反するものではないと解するのが相当である。
上記6（2）の判示には前提があります。それは、財産評価基本通達は法令ではなく、納税者を拘束する性質のものではないという点です。つまり、財産の「時価」は相続税法22条（前掲1（1））に基づいて判断されるべき、ということです。
吉田課長「ということは、不動産鑑定評価額が相続税評価額より高い場合、税務署長はその鑑定評価額で更正処分を行うということですか？」
いえ、そうではありません。土地については、公示価格の約80％が相続税評価額とされています。一方、不動産鑑定評価額は、理論的には公示価格に引き直した場合の時価に近い水準となるのが通常です。
したがって、鑑定評価額をそのまま用いて更正処分を行うと、評価の安全性を考慮して公表されている相続税評価額の意義が失われてしまいます。
このような理由から、特別な理由がない限り、不動産鑑定評価額を用いた更正処分は行われません。
最高裁は取引が「節税目的の不自然なスキーム」と判断
この点について最高裁が示したのが、前掲6（2）①の判示です。
まず最高裁は、特定の納税者だけを対象に不動産鑑定評価額をもとに課税することは許されないと明確に述べています。これは、不動産鑑定評価額が時価を上回っていなくても同様です。
税法の根底には「平等原則」があります。不動産鑑定評価額を用いる場合には、合理的な理由が必要だということです。
吉田課長「合理的な理由とは？」
最高裁は、「評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある」ことを合理的理由としています（前掲6（2）②）。
この判例においては、最高裁は次の事実を指摘しました。
（1）今回のスキームを行わなければ、相続税の課税価格は6億円を超えていた。
（2）しかし、マンションを購入したことにより課税対象額が基礎控除額以下になり、相続税がゼロになっている。
そして最高裁は、本件購入・借入は、近い将来の相続において相続税負担を減らす、または免れることを知り、これを期待して企画・実行したものといえると判断し、納税者の上告を退けたのです。
多田 雄司
税理士