賃貸物件の「原状回復義務」をご存じでしょうか？ 借りたものをもとの状態に戻して返却する義務を指しますが、どこまでを賃借人に負担させることができるのかという点で問題となるケースが後を絶ちません。本記事では、不動産と相続を専門に取り扱う山村弁護士がケース別に賃貸人と賃借人のどちらに回復義務があるのか、解説していきます。
2020年の民法改正で明文化された「原状回復義務」
今回は、トラブルの多い賃貸アパートの退去費用、原状回復義務の問題をご説明します。本稿では、「賃貸アパート＝賃料が市場家賃程度の一般的な賃貸住宅」を想定しています。事業用の物件になってしまうと、諸々ルールが変わってしまうためです。
さて、この退去時のトラブルは歴史的にも非常に多いものですが、どのようなトラブルが多いのか、民法の条文も交えてみてみましょう。
もともと、2020年4月の民法改正前には、「借主は、借用物を原状に服して、これに附属させたものを収去することができる（改正前民法598条、616条）」と定められていました。そのため、賃貸人側から、「原状回復義務があるのだから、貸したときと同じ状態に戻して返してくれよ！」と経年劣化した部分も含めて、回復・修繕させるような金銭請求がなされることがありました。
ですが、賃借人が「貸したときと同じ状態に戻す」となると、その間、賃貸人は賃料収入を得ていたにもかかわらず、建物の消耗分も原状回復費用で取り戻せるという、おかしな状況になります。
そのため、民法改正前にも裁判例では、通常損耗≒経年劣化による物件の消耗について、基本的には賃借人が負担する必要がないとされてきました（最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決等）。
そして2020年4月には、以下のように民法が改正され、通常損耗については賃借人負担ではなく、賃借人の故意過失によって生じた特別損耗のみが原状回復義務になることが明文上も明確化されました。国交省にて策定されている「原状回復ガイドライン」も同様の考え方です。
（賃借人の原状回復義務）
第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
したがって、いわゆる自然劣化、経年劣化である「通常損耗」は原則賃貸人が負担し、通常の使用を超える損耗、賃借人の故意・過失によって生じた「特別損耗」は賃借人が負担する、というルールが明確になったのです。
賃借人が負担すべき「特別損耗」とは？
イメージしやすいように具体例を交えてみてみましょう。最近は減ってきましたが、畳や襖（ふすま）、障子などは、経年劣化によりダメージを受けるものです。そのため、基本的に「通常損耗」と考えられます。「壁のクロス」「床のクッション」等も通常損耗といえるでしょう。
他方、台所換気扇の焼け焦げ、ペットを飼育していたことで発生するクリーニング費用、喫煙によるクロス等の汚れ……このあたりは、「特別損耗」と認定されることが多いです。仮に畳の損耗でも、タバコによる焼け焦げでしたら「特別損耗」になりますし、台所換気扇の汚れといっても、一般的な料理をするうえでの油汚れ程度であれば「通常損耗」といえるでしょう。
このように、どの部分の消耗だから「〇〇損耗」と決まるわけではなく、消耗した原因とその程度が大きく影響します。
もうひとつ具体例として、「壁の穴」を考えてみましょう。時計やカレンダー等をかけるために、「押しピン」を指す程度であれば壁のクロスに穴が空きますが、一般的には「通常損耗」と考えられます。他方、「壁付けの棚」を設置するためとか、重量のある絵を掛けたいとか、壁にねじ穴を開けるとなると、「特別損耗」として考えられることが多いといえるでしょう。クロスまではOKでも、「壁自体にダメージ」を与えるのは「特別損耗」というイメージです。