「中古住宅を購入して、自分たちらしい住まいにリフォームしたい」
そう考えていたのに、不動産会社から「法律が変わったので、この物件では大きなリフォームはできません」「建築確認申請で時間と費用がかかります」などと言われ、戸惑っていませんか？
実は、2025年（令和7年）4月の建築基準法の改正によって、木造2階建て住宅などを対象に、制限を受けるリフォームの範囲が広がりました。
ただし、すべてのリフォームが規制されるわけではありません。
そこで本記事では、「今のルールでできること」「できないこと」の境界線をどこよりもわかりやすく解説します。
1. 「法律が変わった」の正体は？2025年4月建築基準法改正の超要約
法律が変わって、大規模リフォームができなくなったと言われても、「結局どこまでが対象なの？」とピンとこない方も多いでしょう。
リフォームができないと聞くとすべての工事が禁止されたかのように感じますが、実際に大きく変わったのは、「大規模リフォーム時の審査ルール」です。
1-1.2階建て以上の木造での大きなリフォームは「役所の審査」が必須に
2025年（令和7年）4月の建築基準法改正までは、一般的な住まいといえる木造2階建て住宅のリフォームは「4号特例」という制度によって、多くのリフォームで建築確認申請が不要でした。
つまり、役所への申請なしに着工できていたのです。
ところが法改正によって、この「4号特例」制度が縮小されました。
現在は、木造2階建て住宅などで主要構造部の半分以上に触れるような大規模リフォームには、建築確認申請が必要になったのです。
さらに、改正によって変わったのは手続きの負担だけではありません。
次のように工期面、費用面への負担も大きくなりました。
建築確認申請が必要な場合のリフォームの違い
審査期間として週数間～数か月の工期延長
建築士への設計依頼書、確認申請費として数十万円の追加費用
「負担が増えた」と聞くと一見デメリットに感じますが、適切な工事が行えることや、現行基準を満たしていることを書類で証明できるなど、メリットもあります。
公的な証明は自分たちが安心して暮らせるのはもちろん、将来的に住宅を売却するときにも安心材料になるので、資産価値を守ることにもつながります。
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1-2.今のルールでは「リフォーム自体ができない家」もある
建築確認申請が必要になったことで影響を受けるのは、工期や費用だけではありません。
物件によっては、そもそも大規模リフォーム自体ができないことも。
たとえば、「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」は申請自体が通らない可能性が高く、リフォームにかなりの制限が出てしまいます。
再建築不可物件には、例えば敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければいけないという、「接道義務」を満たしていない物件などがあります。
1950年（昭和25年）の建築基準法施行前に建てられた住宅は特にこの「摂動義務」の条件を満たしていない可能性があるため、とくに注意が必要です。
再建築不可物件はもうリフォームできない？2025年建築基準法改正後もできるリフォームと解決策
一方、既存不適格建築物は、建てた当時は合法だったものの、その後の改正や変更によって現行の基準を満たさなくなった物件のことです。
確認申請の審査時には現行の基準に適合させる必要があるため、それが難しければ大規模リフォームは行えません。
もし基準に合わせられたとしても、多額の工事費用がかかる可能性があります。
| 物件の種類 | 大規模リフォームの可否 |
|---|---|
| 通常の物件 | ◎（申請後に着工） |
| 再建築不可物件 | ×（大規模リフォームは事実上不可） |
| 既存不適格建築物 | △（条件付きで可能な場合あり） |
冒頭で触れた「法律が変わったので、この物件では大きなリフォームはできません」という不動産会社の説明は、上記のような物件を指します。
こうした物件は制限の多さからとても安価に売り出されていますが、リフォームを前提に物件探しをしているなら、あまりおすすめできません。
2.今「できるリフォーム」と「できない（時間がかかる）リフォーム」の境界線
物件購入時に気になるのが、「結局、どこまで工事できるのか」という部分だと思います。
ここでは、行いやすいリフォームと、確認申請が必要になりやすいリフォームの違いを見ていきましょう。
2-1.できるリフォーム（建築確認申請が「不要」な範囲）
建築確認申請が必要かどうかを判断する際のポイントになるのが、「建物の骨組み（主要構造部）に大きく手を加えるかどうか」という点です。
主要構造部とは、建物の壁・柱・梁・床・屋根・階段などの建物を支える部分を指します。
これらに触れるのが半分未満であれば、多くの場合申請は不要です。
建築確認申請が不要なリフォームの例
壁紙や床材の交換
キッチン、浴室、トイレなどの水まわり設備の交換
屋根や外壁の塗装、カバー工法（重ね張り）
防水工事
部分的な間取り変更（壁を一部だけ撤去するなど）
内側から断熱材を追加する工事
こうした工事は基本的には法改正の影響を受けないので、再建築不可物件であってもリフォームすることができます。
ただし、フローリングの張り替え時に構造部分に触れたり、壁解体時に耐力壁を撤去したりすると、確認が必要になる可能性があるため注意が必要です。
2-2.できない、または時間と費用がかかるリフォーム（建築確認が「必要」な範囲）
一方で、住宅の主要な骨組みや構造に大きく関わる工事では、建築確認申請が必要になる可能性があります。
たとえば次のようなリフォームは、基本的に確認申請が必要です。
原則建築確認申請が必要なリフォーム工事
スケルトンリフォーム（内外装材の解体）
屋根や外壁の葺き替え（屋根材・外壁材の交換）
床の作り直しが必要な張り替え
大規模な吹き抜けの設置
階段の位置変更（架け替え）
確認申請が必要になると、手続きの代行費用や工期の長期化などの影響が出ます。
とはいえ通常物件なら申請さえ行えば着工できるので、それほど問題視する必要はありません。
注意したいのは、先ほど説明した再建築不可物件や既存不適格建築物です。
とくに再建築不可物件は接道義務を満たさない限りは確認申請自体が通らないため、上記のような大規模リフォーム自体ができません。
