経営するアパートの老朽化により、賃借人へ立退きを要求する場合、立退料として支払う額はいくらが妥当なのでしょうか？ 本記事では、賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、立退きの判例とともに、立退料の金額について解説します。
そもそも「建物の老朽化」を理由に賃借人との契約解除は可能なのか？
建物が老朽化していて建替えの必要性がある場合、賃貸人としては、現在居住している賃借人に対して、まずは賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から6ヵ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法27条1項）。
しかし、賃貸人から解約の申入れをしたからといって当然に解約が認められるわけではなく、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています（借地借家法28条）。
この「正当事由」があるかどうかは、借地借家法28条が、
建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
と規定しているとおり、賃貸人、賃借人それぞれの事情を比較して判断されます。
いろいろと判断要素はありますが、このなかで最も重要なのは「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情」です。
賃貸人が、建物の老朽化を理由に立退きを求めて契約を解約しようとする事例の多くの場合において、裁判所は、賃借人側の建物使用の必要性と建物の老朽化の程度を詳しく検討したうえで、解約に「正当事由」が認められるか判断する傾向があります。
立退きが認められなかった判例と提示した「立退料」
このように、建物の老朽化を理由に立退き（契約の解約）を求めたとしても、「正当事由」がなければ、立退きが認められるわけではありません。
建物の老朽化を理由として賃貸人側から契約の解約をしたものの、「正当事由」が認められないと判断された裁判例として、東京地方裁判所令和元年12月12日判決があります。
この事案は、東京都の杉並区にある木造の平屋建住宅の賃借物件で、築57年、賃料は月9万2,000円で賃貸借契約が長年続いていましたが、建物がかなり老朽化していて大地震で倒壊する危険性があることや共同住宅に建て替える計画があることを理由に、賃貸人側から立退料840万円を提示したうえで、解約の申入れをしたという事案です。
このような事案で、裁判所は、主に以下の理由により、解約申入れに「正当事由」は認められない、として賃貸人側からの立退きの請求を棄却しました。
- 1．これまでの長期間居住し、かつ相当の費用をかけて増改築をしてきたこと
- 2．賃借人が現在87歳で健康状態も悪く、長年住み慣れた本件建物からの転居が生命・身体に関わる事態を引き起こすのではないかという懸念には、社会通念上客観的にみて合理的な根拠があること
- 3．賃貸人の建替計画は、賃貸人が建物を自ら使用するためでないし、早急に建て替えなければ賃貸人の生活に支障が生じるということもないこと
- 4．建物は老朽化しているものの、一級建築士によれば、現況のままで、ある程度の規模の地震には対応することができ、早急な耐震補強工事や建替工事が必要とはいえないとされていること
この判決では、賃貸人側は840万円という立退料（賃料の91ヵ月分）を提示していましたが、それでも賃貸人側の立退きの主張を棄却していますので、賃借人側の建物への居住継続の必要性をかなり強く認めたうえで、築57年の物件とはいえ、老朽化の程度についての賃貸人側の主張・立証が弱かった事案であるとみられます。