控除制度や適用要件にも変更が
既存住宅の控除期間は13年に延長
住宅ローン控除の控除期間は、新築・買取再販については原則13年ですが、「その他の住宅」については控除期間が10年とされています。
また、既存住宅についても控除期間は10年とされていました。令和8年度税制改正により、既存住宅について、「その他の住宅」を除き、控除期間が13年に延長されました。
40㎡特例は既存住宅にも適用
住宅ローン控除の適用を受けるには、その年の合計所得金額が2,000万円以下で、家屋の総床面積が50㎡以上でなければなりません。
ただし、合計所得金額1,000万円以下の年については、令和7年12月31日以前に建築確認を受けた新築住宅等について、40㎡以上の家屋でも適用を受けることができる緩和措置があります。
令和8年度税制改正により、この緩和措置が既存住宅にも適用できることとされました。なお、特例対象個人の上乗せ措置を受けている場合には50㎡以上とされます。
災害レッドゾーンの新築住宅は対象外に
土砂災害などの災害レッドゾーンの新築住宅※は適用対象外とされます。なお、既存住宅等は適用対象とされます。
災害レッドゾーンとは、開発・建築行為に規制が講じられている、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった区域のみ）等をいいます。
※個人、その配偶者または2親等以内の親族が5年以上居住の用に供していた家屋の建替えによる新築を除きます。
出典：国土交通省資料
気候風土適応住宅も控除対象へ
いわゆる気候風土適応住宅が住宅ローン控除の適用対象となります。
住宅ローン控除を受けるための条件を確認
買取再販住宅は6つの要件をクリアする必要あり
買取再販によって住宅を取得した場合の適用は、次の①～⑥の全ての要件を満たすものに限られます。
①既存住宅のうち新築された日から起算して10年を経過したものであること
②宅地建物取引業者が取得してから2年以内に適用を受けようとする者が取得した家屋であること
③特定増改築として行う増築、改築、その他一定の定められた工事であること（その工事と一体となって効用を果たす設備の取換えまたは取付けに係る工事を含む）
④その工事に要した費用の総額がその家屋の個人に対する譲渡の対価の額の100分の20に相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること
⑤既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除の適用を受けていないこと
⑥その他一定の要件を満たすこと
住民税でも控除が受けられるケースも
当年分の住宅借入金等特別控除額から当該年分の所得税額を控除した残額があるものについては、翌年分の個人住民税において、当該残額に相当する額が「当該所得税の課税総所得金額等の額×5％（最高9.75万円）」の控除限度額の範囲内で減額されます。
改正はいつから？適用時期をチェック
床面積要件の緩和措置および気候風土適応住宅については、令和8年1月1日以後に居住の用に供した場合に適用されます。
今仲 清
株式会社経営サポートシステムズ代表取締役
税理士法人今仲清事務所代表社員
坪多 晶⼦
税理士法人トータルマネジメントブレーン主宰
畑中 孝介
株式会社ビジネス・ブレイン 代表取締役
島村 仁
税理士法人むさしセントラル 代表社員