誰も住まなくなった実家の買い手が見つかり一安心……と思った矢先、買主側の金融機関から「融資の許可が下りない」とストップがかかることがあります。その原因となり得るのが、長年放置されてきた建物の「未登記部分」です。「たった数畳の増築だし、役所からも指摘されていないから大丈夫」という楽観視は、厳格な不動産取引においては通用しません。今回は、実家の売却中に未登記の増築部分が発覚した60代男性Bさんの事例をもとに、土地の境界の専門家である土地家屋調査士・小川曜氏が「増築未登記」のリスクや注意点について解説します。※プライバシーに配慮し、複数の事例を再構成して記事化しています。
買い手が見つかったのに、実家の売却が進められない
今回の相談者は、実家の売却を決意した60代の男性・Bさんです。
10年前に父が亡くなった際、相続人である母と弟とのあいだで遺産分割協議が行われました。結果として、Bさんが実家を相続し、母と弟は株や預金などの金融資産を相続することで合意しました。
亡くなった父はある程度の資産があったことから、財産分割の話し合いは想像以上に難航。しかし、結果的に協議は相続税の申告期限までに無事まとまり、ほっとしたと同時に、父を亡くした悲しみからも少しずつ回復していったのを覚えているとBさんは語ります。
当時のBさんは、実家の名義は自分になるが、母がいままでどおり住み続け、将来的にはBさんの息子が住んでくれればという思いから、あえて実家のみを相続することを選んだそうです。
それから月日が経ち、母が老人ホームへ移り住むことになったため、実家は空き家に。また、Bさんの息子夫婦も駅近くのマンションを購入したことから、Bさんは実家の維持や今後の活用方法について悩むようになります。
そんななか、知り合いの不動産会社に相談したところ、幸いにも実家を買いたいという人が現れたため、Bさんは売却の手続きを進めることになりました。
売却の話は順調に進んでいたものの、ある日突然、買主側から「増築部分があるため、増築登記をしてほしい」との依頼が入ります。 理由を尋ねると、買主は銀行融資を利用して購入する予定であり、銀行側から「増築登記がされなければ融資を実行できない」といわれたとのこと。融資が下りなければ、この売買契約は白紙になります。
しかし、実家を相続した当時のBさんは、将来のトラブルを防ぐため、当時の相続登記や相続税の申告を専門家に依頼し、すべての手続きを完璧に済ませたつもりでいました。そのため、Bさんにとってこの連絡はまさに「寝耳に水」であり、「そんなはずはない」という困惑の気持ちでいっぱいだったそうです。
増築登記なしでは売買契約を進められないという厳しい状況に直面したBさんは、土地家屋調査士の筆者のもとへ相談に来られました。
固定資産税を払ってきたのに、役所からも見落とされてきたワケ
さっそくBさんの実家を調査したところ、確かに一部が増築されている箇所を発見しました。とはいえ、 10m2未満とわずか6畳程度の増築だったため、当時は建築確認申請が不要であり、役所等への手続きをしないまま放置されていたようです。
一般的に、未登記の増築部分の有無は「固定資産税評価証明書」に未登記部分の記載があるかどうかで把握できます。しかし今回のようにごく小さな増築の場合、増築部分が屋根などに隠れてしまい、役所の固定資産調査でも見落とされてしまうケースが少なくありません。つまり、「実際には増築されているものの、固定資産税上の評価（課税）はされていない」という状態だったのです。
原因が判明したため、Bさんから「早急に増築登記をお願いしたい」との依頼を受けました。