2025年12月、日本銀行が踏み切った政策金利0.75%への引き上げ。約30年ぶりの大きな転換点を迎え、不動産投資市場には緊張が走っています。メディアでは「金利上昇によって不動産投資は終わるのか？」といった悲観的なトーンの報道も散見されるなか、私たちはこの変化をどう捉えるべきでしょうか。本記事では、マクロ経済の動向と不動産実務の両面に精通した不動産コンサルタント／不動産専門税理士・大浦智志氏が、あえていま「中古アパート」に注目すべき理由を解説します。数字の裏側にある「真の資産価値」とは？
経済の「正常化」と中古アパートの優位性
政策金利の引き上げを受け、不動産投資への悲観論も聞こえてきますが、不動産市場の最前線からマクロ経済とミクロな市況を俯瞰すると、まったく異なる景色がみえてきます。
結論からいえば、金利のある世界への移行は「経済の正常化」です。インフレが定着しつつある現在の日本において、実物資産である不動産、とりわけ「中古アパート」の優位性はむしろ高まっているといえるでしょう。その理由を紐解いていきます。
名目金利上昇の裏にある「実質金利の低さ」とインフレの恩恵
金利上昇と聞くと、借入コストの増加にばかり目が行きがちですが、投資判断において本当に直視すべきは「名目金利」ではなく「実質金利」です。
実質金利とは、表面的な金利（名目金利）から物価上昇率（インフレ率）を差し引いたものを指します。現在、日本の物価は継続的に上昇しており、インフレ率を考慮すれば、実質金利は依然として極めて低い、あるいはマイナスの状態にあります。
インフレ下においては、現金の価値が目減りしていく一方で、借入金（債務）の実質的な負担も同時に目減りしていきます。つまり、低い実質金利で資金を調達し、インフレに連動して価値が上がりやすい実物資産（不動産）に換えておくことは、資産防衛の基本にして定石なのです。金利上昇という目先のニュースに一喜一憂するのではなく、「インフレ下でのレバレッジ効果」を冷静に評価することが、これからの不動産投資家には求められます。