「管理組合の役員決めが不要になる」と、投資用マンションで導入が急増している「第三者管理」。しかし、管理会社に運用を丸投げした結果、オーナーの知らないところで「工事の出来レース」や「不透明な費用値上げ」が強行され、手遅れになってしまうトラブルが相次いでいます。HABANERO代表のマンション管理コンサルタント・幅祐斗氏が、53歳サラリーマン大家の事例を通して、業界の隠語「アテミツ」の実態と「第三者管理」の構造的リスク、そして自衛のための防衛策について解説します。※個人情報保護の観点から、登場人物の情報を一部変更しています。
「役員不要で楽ですよ」甘い言葉を鵜呑みに、同意した1枚の書類
都内の大手機械メーカーに勤めるBさん（53歳）は、妻と大学生の子ども2人を養う会社員です。年収は850万円で、給与収入のほかに、老後の「私的年金」代わりにしたいと購入した、中古の投資用ワンルームマンションを1部屋所有しており、家賃収入があります。
ある日、管理会社から1枚の案内が届きました。
「管理会社が理事長業務を代行する『第三者管理』へ移行します。役員に選ばれる負担は一切ありません」
本業が忙しいBさんにとって、運用で最大の不安は「管理組合の役員（理事長など）が回ってくること」でした。「住んでもいないのに、役員を押し付けられたら困る」と思っていたのです。
「役員をしなくていいなんて楽だなあ」
Bさんは、深く考えず同意することにしました。
管理委託費100万円超の値上げ…総会資料に覚えた“違和感”
しかし、その後届いた総会資料を目にしたBさんは、違和感を覚えます。
資料には「大規模修繕工事の施工会社選定」として、以下の相見積もりが記載されていました。
・A管理会社：5,100万円
・B建設会社：5,300万円
・C工事会社：5,900万円
管理会社は「最も安い当社にて受注します」というものの、Bさんは5,000万円超の大金に「本当に妥当なのか？」と直感的に不安を抱きました。
さらに総会では、「物価高騰」を理由に管理委託費（管理会社に払う費用）の値上げ案も提出されていました。「月々〇〇円の上昇」と項目ごとに分割してあり、一見すると数字は小さく見えたものの、合計すると年間で100万円以上も跳ね上がっていたのです。
「このまま任せきりで大丈夫なのか？」と疑問を持ったBさんは、筆者のもとへ相談に訪れました。