個人再生において住宅ローン問題を解決するための「住宅ローン特則」について、ご存知でしょうか？

住宅ローン特則を適用することで、自宅を保持しつつ、借金の大幅減額と住宅ローンの返済条件の軽減を実現できるかもしれません。

今回は、

住宅ローン特則を活用するための条件
住宅ローン特則による住宅ローン改善の仕組み

について、弁護士がわかりやすく解説します。

個人再生に関してはこちらの記事をご覧ください。

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１、個人再生には「住宅ローン特則」がある

債務整理の１つである「個人再生」には、「住宅ローン特則」というものがあります。

「住宅ローン特則」とは、住宅ローンを従来どおり（または返済方法を再調整して）支払を継続することによってマイホームを残すための条項のことです。正式名称は、「住宅資金特別条項」といいます。

個人再生手続きに住宅ローン特則を適用すれば（「住宅ローン特則付き個人再生を申し立てる」と表現することも多いです）、住宅ローンが残っている場合でも、マイホームを競売にかけられることなく、多額の借金を解決することが可能となります。

（１）個人再生手続きが作られた理由

多額の借金が返せなくなった場合の「債務整理」では、「自己破産」が有名です。

「自己破産」は借金全額の免除を受けるという特徴をもつ解決策となります。

自己破産では、すべての借金を対象に手続きを行わなければならないので、住宅ローンを抱えている人が住宅ローン以外の借金（消費者金融や銀行カードローン、クレジットカードによる借金）を解決するときに、

「消費者金融などのカードローンだけを自己破産して、住宅ローンはこれまで通り支払い続ける」

という対応をすることができません。

そうすると、住宅ローン債権者（銀行など）は担保権（自宅につけた抵当権など）を実行してローン残額の回収を図ります（別除権）。

こうなると、自宅を失うわけにはいかない債務者たちは、消費者金融の借金返済が行き詰まってしまったにもかかわらず、「住宅ローンが残っているために、債務整理に踏み切れない」という状況に陥ってしまうわけです。

このような問題を解消し、住宅ローンを抱えている人でもその他の借金を解決しやすくする、マイホームを手放さずに住宅ローンの返済条件を見直せる手続きを用意するという目的で特別に作られたのが、個人再生手続きです。

その意味で、住宅ローン特則は、個人再生の中核ともいえる仕組みといえます。

（２）住宅ローン特則を利用するための要件

住宅ローン特則付き個人再生を申し立てることができるのは、次の条件を満たしている場合のみです。

ローンが住宅の購入代金やリフォーム代金を目的としていること
債務者本人が居住する住宅についてのローンであること
抵当権者が住宅ローンの債権者またはその保証会社であること
住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
再生計画が遂行可能な支払い能力があること

ここで、マイホームを担保に入れたすべての借金に適用できるわけではないことに注意しましょう。

たとえば、「借金返済（借換え）」や、「生活費の補填」、「事業用の借入れ」のために不動産担保ローンを組んだという場合には、住宅ローン特則を適用することはできません。

また、別荘のような「日常生活の居住用」とはいえない物件の住宅ローンにも適用できませんし、住居兼事務所という場合にも、住宅ローン特則が適用できないこともあります（居住用スペースと事務所用スペースの面積比などで判断します）。

さらに、借金・住宅ローンの返済負担を軽減しても分割返済が続けられないと裁判所が判断する場合にも、住宅ローン特則は利用できません。

住宅ローン以外の借金が多額過ぎる場合や、清算価値が高くなり弁済額が高くなってしまうような場合には、注意が必要です。

（３）住宅ローン特則だけを使うために個人再生することも可能

個人再生は、多額の借金を抱えたときでも「元金と利息の免除」によって大幅に返済の負担を減らせる手続きです。

しかし、「住宅ローン以外に借金がない（免除を受ける借金がない）」という場合であっても、住宅ローン特則付き個人再生を申し立てることが可能です。

２、住宅ローン特則付き個人再生で住宅ローンの毎月の返済額を減らす

住宅ローン特則を利用すると、次の方法によって、「住宅ローンの返済負担を軽くしてもらう」、「過去の滞納をリセットしてもらう」ことが可能です。

支払期限の延長
一定期間の元金据え置き
そのほか債権者が同意する条件に変更

なお、これらの方法は組み合わせて利用することも可能です。

（１）支払期限を延長することで毎月の返済額を圧縮

「支払期限の延長」は、住宅ローン特則における最も基本的な対応です。

契約当初の返済期間をさらに延長することができれば、毎月あたりの返済額を減らすことができるからです。

住宅ローン特則では、「最大で１０年まで」返済期間を延長してもらうことができます。

ただし、返済期間の途中で７０歳になる人の場合には、７０歳になる年までしか延長できません。

（２）「元金据え置き」にすれば「利息のみ」の支払いでよくなる

返済期間を延ばしただけでは、住宅ローンの支払いや再生計画の遂行（他の借金の分割返済）が難しいというときには、住宅ローンについては、一定期間だけ「元金据え置き」とすることができます。

「元金据え置き」とは、毎月の支払い分は「利息だけで良い」とすることをいいます（据え置き期間は残元金額に変動がないということ）。

元金据え置きが認められれば、住宅ローンの毎月の返済額を大幅に減らすことができます。

再生計画の遂行期間（原則３年）の間は、元金据え置きにして、消費者金融やカード会社の借金を優先的に返済するという方法をとることで、多額の借金と住宅ローンの返済を両立させることも可能となります。

（３）債権者の同意が得られればボーナス払いの条件を変更できる場合もある

転職や職場都合の減収などが原因で、借金の返済が行き詰まったときには、ボーナス払いの負担がネックとなっているケースも多いでしょう。

債権者の同意を得ることができれば、住宅ローン特則の内容に、「ボーナス払いの条件変更」を盛り込むことも可能です。

配信： LEGAL MALL