2024年4月16日

個人再生における「住宅ローン特則」の仕組みと条件：弁護士が詳しく解説

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３、住宅ローンを滞納していても住宅ローン特則付き個人再生で解決できる

住宅ローンを抱えている人が借金や住宅ローンの返済に行き詰まってしまったとき、債務整理への対応が遅れがちと言われています。

「マイホームだけは何とか失いたくない」という思いが「ギリギリまで自力で何とかしよう」と思わせてしまうことが多いからです。

そのため、住宅ローンを滞納してしまい、「債権者から一括返済を求められた」「差押えを申し立てられた」という段階になってはじめて債務整理を決断するということもよく見受けられます。

しかし、このような事態になっているケースでも、「マイホームが競売にかけられてしまう」とあきらめる必要はありません。

住宅ローン特則付き個人再生が認められれば、長期滞納によって失った「期限の利益」を回復させることができるからです。

また、すでに債権者から競売を申し立てられた場合でも、住宅ローン特則によって競売を停止させることができます。

このように、住宅ローン特則は、過去の返済の問題点（滞納など）を、それが起きる前の状態まで戻せるというとても強力な効果があります。

住宅ローンの巻き戻しは、滞納が全くない場合の住宅ローン特則付き個人再生よりも遙かに大きな負担を抵当権者（住宅ローン債権者・保証会社）に強いるものです。

すでに権利実行に着手した場合ですら、「待った！」をかけられ「すべてを水に流してもう一度やり直させてあげる」ことを強要されるからです。

したがって、いつまでも「抵当権実行が巻き戻される（なかったことにされる）かもしれない」という状態を継続させることは、抵当権者にとってあまりにも酷といえます。

そのため、住宅ローンの巻き戻しは、「保証会社による代位弁済から６ヶ月以内」でなければ認められないことになっています。

また、すでに競売が開始されたケースでは、競売に参加した入札者（買受希望者）の保護も考えなければなりません。

買受希望者は、落札金額を納付するために、金融機関から融資を受けている場合も多く、お金を工面したところで、「競売がなかったこと」になれば、不測の損害を被ってしまいます。

そこで、すでに競売が開始されたケースでは、（代位弁済から６ヶ月が経っていなくても）入札日までに住宅ローン特則付き個人再生を申し立てなければなりません。

個人再生申立て前に滞納している住宅ローンは、他の借金のように減額されることはありません。

再生計画認可後に滞納分を支払うことは不可能ではありませんが、住宅ローンの支払い額は金額も大きく、それが残っていることで、「再生計画の履行可能性」が疑われてしまうおそれもあります。

つまり、住宅ローンの滞納分がなければ、個人再生後の返済額は

再生計画での返済額
住宅ローン特則での返済額

で済むところが、住宅ローンの滞納分があれば、その分だけ支払い負担が増えてしまうわけです。

住宅ローンの返済月額は金額も大きいことが一般的なので、滞納期間が長いほど、再生計画の履行可能性が疑われる（再生計画不認可となる）可能性も高くなってしまいます。

そのため、実務では、住宅ローンの滞納分については、個人再生申立て前に解消してしまうことが一般的です。

弁護士に個人再生を依頼すれば、当面の間は他の借金の返済をストップさせられるので、この間に住宅ローンの滞納分を返済してしまうということです。

最近では、ペアローンで住宅ローンを組む共働き夫婦も増えています。

ペアローンを組めば、片方の配偶者のみでローンを組むよりもよい条件で融資を受けられることも多いからです。

ペアローンを組んだ住宅ローンに住宅ローン特則を適用するためには、基本的に「ペアローンを組んでいる夫婦２人ともが揃って個人再生を申し立てる」必要があります。

※申し立てる地方裁判所によっては、夫婦の片方の債務の支払いに全く問題がなく、返済条件の見直しも必要もないという場合には、もう一方だけの申請でも住宅ローン特則の適用を認めてもらえる可能性はありますが、あくまでも例外的な取扱いになります。