リバースモーゲージとは？老後の資金作りのメリット・デメリットを解説

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅の土地や建物を担保にして、一時金や月々の生活費を借りることができるローンの仕組みです。銀行や信託銀行、地方銀行、信用金庫など一部の金融機関が取り扱っていて、利用できる年齢は55～70歳以上などと高めです。「リバース（逆）モーゲージ（不動産担保）」という名称の通り、通常のローンとは逆に借入残高が徐々に増えていく商品です。

リバースモーゲージのタイプ

年金型

定期的に定額の融資を受けるタイプが年金型です。充実したセカンドライフを送るために日々の生活費として利用する方が多いです。

一括融資型

まとまった金額を一括して借りるタイプが一括融資型です。融資限度まで借入することができるので、リフォームや住み替え、ローンの返済などに利用する方が多いです。

自由融資型

決められた金額の範囲で随時利用するタイプが自由融資型です。通常、資金使途は制限されません。老後の生活資金や自宅の建て替え・リフォーム資金、医療・介護費（有料老人ホームの入居一時金ほか）、趣味・レジャー費用など、さまざまな使い方ができるでしょう。
ただし、事業資金や投資資金としての使用は禁じられています。

リバースモーゲージの特徴

月々の返済は利息分のみか、金融機関によっては存命中の利息の返済も不要となっています。本人（配偶者が引き継いだ時は配偶者）が亡くなったときに、自宅を売却して元金または元利金を一括返済するのがリバースモーゲージの特徴です。売却した資金で完済できない場合は、遺族に請求がいくタイプもありますが、最近は、遺族に請求が及ばないタイプが増えています。なお、配偶者がいる場合、本人が亡くなっても配偶者が契約を引き継いで自宅に住み続けることも可能です。

リバースモーゲージの歴史

アメリカでは1960年代に取り扱いが始まり、日本でも1980年代に導入されたものの当初はあまり利用が広がらず、本格的に注目されるようになったのは2000年代以降です。近年、利用が広がっている理由には、長寿化で老後資金・介護資金不足に陥りがちであることが挙げられます。自宅は「子孫に引き継ぐべきもの」から「老後資金や介護資金の資金源」へと意識も変わってきたように思われます。

■リバースモーゲージのイメージ

利用するための条件

リバースモーゲージは持ち家の人なら誰でも利用できるかというと、実はそうではありません。対象となる人や物件に条件があります。金融機関ごとに異なりますが、対象者や対象物件に次のような条件が設けられていることが一般的です。

対象者

自宅にいる本人が1人暮らしか、あるいは配偶者と二人暮らしの人。子供などほかに同居人がいる場合にはリバースモーゲージは利用できません。また、本人だけでなく、配偶者にも年齢制限があることが一般的です。

対象物件

「東京23区に建つ、評価額2,000万円以上の戸建て」といったように、対象物件には特別な条件が設定されていることが多くあります。マンションの場合は、地域・評価額のほか、築年数、広さ、総戸数などに条件がある場合もあります。借地・借家は通常、対象外です。住宅ローン残債があると利用できない商品と、住宅ローン残債があっても利用できる商品があります。

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相続人の同意

契約者や配偶者に推定相続人（法定相続人予定者）がいて、そのうち一人（金融機関によっては全員）の同意が得られることも利用の条件となることが多いです。

こうした条件をクリアしないと利用できませんが、該当する人にとってはリバースモーゲージは非常に頼もしい仕組みといえます。