マンションリフォームを検討しているなら、減税制度を活用したいところです。
要件を満たすことで所得税や固定資産税などが安くなる制度が用意されており、上手に使えば実質的な費用負担を抑えられます。ただし、減税制度には複雑なものもあるため、手続きに漏れがないよう注意が必要です。
今回は、マンションリフォームで活用できる減税制度の種類や、手続きの流れを詳しく解説します。
減税制度を活用する際のポイントやマンションリフォームの費用を抑える方法も紹介するので、ぜひ参考にしてお得にリフォームを進めましょう。
1.マンションリフォームで活用できる減税制度
マンションリフォームで活用できる減税制度は、以下の4種類です。
| 制度名 | 減税対象 | 概要 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン減税 | 所得税 | 年末ローン残高の0.7%を控除 | 10～13年間 |
| リフォーム促進税制（所得税） | 所得税 | 対象工事費用の10%相当額を控除 | 1年間 |
| リフォーム促進税制（固定資産税） | 固定資産税 | 工事翌年の固定資産税（家屋）を減額 | 1年間 |
| 贈与税の非課税措置 | 贈与税 | 親・祖父母からの資金贈与が非課税 | – |
それぞれの制度の内容を詳しく見ていきましょう。
1-1.住宅ローン減税
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してリフォームを行った場合に、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。
2026年度（令和8年度）の税制改正により、中古マンションを含む中古住宅への優遇が拡充される予定です。
リフォームによって省エネ性能を向上させることで、借入限度額の引き上げや控除期間の延長も可能になっています。
住宅の性能ごとの借入限度額と控除期間を、以下の表にまとめました。
| 住宅の性能 | 借入限度額 （一般） |
借入限度額 （子育て世帯等） |
控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年間 |
| その他 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年間 |
※子育て世帯等：19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
住宅ローン減税を利用するための要件は、以下のとおりです。
自己居住用の住宅であること
床面積が40㎡以上であること ※
返済期間が10年以上の住宅ローンを利用していること
工事費用が100万円超であること
合計所得金額が2,000万円以下であること
引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住を開始すること
1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅、または現行の耐震基準に適合していること
増改築等工事証明書などの適合証明書を取得していること
※合計所得金額が1,000万円を超える場合、または子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上
なお、マンションリフォームでは外部に面した部分や共用部の工事が難しいので「長期優良・低炭素」や「ZEH水準省エネ」を目指すのはハードルが高くなります。そのため「省エネ基準適合」か「その他」が対象となるケースがほとんどです。
内窓設置や給湯器交換などで「省エネ基準適合」をクリアすることで、控除期間が13年に延び、子育て世帯であれば借入限度額も3,000万円にアップします。省エネ基準に満たない「その他」の場合は、控除期間が10年、借入限度額が2,000万円となります。
なお、控除を受けるには、入居翌年の確定申告で「増改築等工事証明書」などの適合証明書の提出が必要です。必要書類を把握しておき、確定申告をスムーズに進められるようにしておきましょう。
2026年度税制改正で中古住宅の住宅ローン減税が拡充！変更点や減税額を解説
1-2.リフォーム促進税制（所得税）
リフォーム促進税制（所得税）は、住宅ローンの利用の有無にかかわらず活用できる減税制度です。
対象となる以下6種類のリフォームを行うことで、標準的な工事費用の10%がその年の所得税から控除されます。耐震リフォームを除き、住宅ローン減税と併用できない点には注意してください。
耐震リフォーム
バリアフリーリフォーム
省エネリフォーム
同居対応リフォーム
長期優良住宅化リフォーム
子育て対応リフォーム
個人のマンションリフォームでは耐震改修や増築など、外部・共用部に関わる工事が難しいため、以下の3つが実質的な対象となります。
| 対象リフォーム | おもな工事内容 | 対象工事限度額 （最大控除額） |
|---|---|---|
| 省エネリフォーム | ・窓の断熱改修（必須） ・床・壁・天井の断熱 ・高効率給湯器の設置 など |
250万円（25万円） ※太陽光発電設備を設置する場合は 350万円（35万円） |
| バリアフリーリフォーム | ・手すり設置 ・段差解消 ・廊下幅の拡張 ・浴室の改良 ・トイレの改良 など |
200万円（20万円） |
| 子育て対応リフォーム | ・対面キッチンへの交換 ・転落防止手すりの設置 ・防音設備の設置 など |
250万円（25万円） |
なお、控除額は実際にかかった費用ではなく、国が定めた標準的な工事費用をもとに算出される点には注意してください。
適用を受けるには、工事を行った翌年に確定申告が必要です。増改築等工事証明書などの書類は、工事完了後すみやかに取得・保管しておきましょう。
1-3.リフォーム促進税制（固定資産税）
リフォーム促進税制（固定資産税）は、要件を満たすリフォームを行った場合に、工事が完了した翌年度の固定資産税（家屋分）が減額される制度です。
対象となるリフォームは、以下の4種類です。
耐震リフォーム
バリアフリーリフォーム
省エネリフォーム
長期優良住宅化リフォーム
ただし、マンションリフォームでは共用部の工事が絡む耐震改修や長期優良住宅化のハードルが高いため、現実的には以下の2種類が対象となります。
| 対象リフォーム | おもな工事内容 | 減額割合・期間 |
|---|---|---|
| 省エネリフォーム | ・全居室の窓の断熱改修（必須） ・床・壁・天井の断熱 ・高効率給湯器の設置 など |
固定資産税額の1/3 ※翌年度分（1年間） |
| バリアフリーリフォーム | ・手すり設置 ・段差解消 ・廊下幅の拡張 ・浴室・トイレの改良 など |
固定資産税額の1/3 ※翌年度分（1年間） |
原則として、補助金などを差し引いた工事費用が省エネリフォームの場合は60万円、バリアフリーリフォームの場合は50万円を超えていなければなりません。
申請の際は、工事完了後3ヶ月以内に物件所在地の自治体窓口へ必要書類を提出する必要があります。期限を1日でも過ぎると適用されないため、工事が完了したらすぐに手続きを進めましょう。
1-4.贈与税の非課税措置
贈与税の非課税措置は、父母や祖父母などの直系尊属からリフォーム資金の援助を受ける際に、一定額まで贈与税がかからない特例です。
住宅の性能ごとの非課税限度額を、以下の表で確認しましょう。
| 住宅の性能 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 質の高い住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
2024年（令和6年）1月1日から、2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です。
基礎控除（110万円）と併用することで、最大1,110万円まで非課税にできます。
贈与税の非課税措置が適用されるおもな要件は、以下のとおりです。
＜受贈者の要件＞贈与時に贈与者の直系卑属であること
贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること※
贈与を受けた年の翌年3月15日までに工事を完了し、居住を開始していること（遅くとも同年12月31日までに居住する必要があります）
※床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下
＜家屋の要件（増改築）＞主として自己の居住の用に供する家屋であること
増改築等後の床面積が50㎡以上240㎡以下であること ※
店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
一定の工事に該当することにつき「増改築等工事証明書」により証明されていること
増改築等の工事費用が100万円以上であること
※合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上
＜質の高い住宅の要件（以下のいずれかを満たす）＞断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
耐震等級2以上または免震建築物
高齢者等配慮対策等級3以上
「質の高い住宅」として1,000万円の枠を使うには、一定の要件を満たしたうえで「住宅性能証明書」の取得が必要です。
所得の細かい要件などもあるため、事前にしっかり確認しておきましょう。
2.併用できる減税制度の組み合わせをチェック！
減税制度には、併用できる組み合わせとできない組み合わせがあります。
所得税と固定資産税の併用可否を、以下の表にまとめました。
| バリアフリー | 省エネ | 子育て | 住宅ローン減税 | |
|---|---|---|---|---|
| バリアフリー | – | 〇 | 〇 | × |
| 省エネ | 〇 | – | 〇 | × |
| 子育て | 〇 | 〇 | – | × |
| 住宅ローン減税 | × | × | × | – |
参考：国土交通省「リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について（消費者のみなさまへ）」
| バリアフリー | 省エネ | |
|---|---|---|
| バリアフリー | – | 〇 |
| 省エネ | 〇 | – |
参考：国土交通省「リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について（消費者のみなさまへ）」
「住宅ローン減税」と「リフォーム促進税制」は、原則として併用できない点には注意してください。
どちらの要件も満たす場合はシミュレーションを行い、減税効果が高い方を選びましょう。
一方で、リフォーム促進税制の「所得税」と「固定資産税」は併用可能なため、両方で減税効果を得られます。
【一例】減税制度を併用するとどのくらいお得になる？マンションで「省エネリフォーム」と「バリアフリーリフォーム」を同時に行った場合の減税額をシミュレーションしましたので、参考にしてください。
＜所得税の控除＞
工事費用が省エネ150万円・バリアフリー100万円の場合、それぞれの10%にあたる合計25万円が、その年の所得税から控除されます。
＜固定資産税の減額＞
家屋分の固定資産税が年間12万円の場合、省エネ分とバリアフリー分がダブルで適用され、翌年度の税額が合計8万円安くなります。
家屋分の固定資産税が、2/3カットされる計算です。
