5.中古住宅購入+リノベーションで後悔しないための5つのポイント
さまざまなメリットがある中古住宅購入＋リノベですが、中古物件ならではのリスクもあります。
ここでは、リフォームガイドがリフォーム経験者226人に実施した調査結果も踏まえながら、事前に押さえておきたい5つのポイントを解説します。
5-1.物件購入前にインスペクションを実施する
リフォームガイドの独自調査では、中古購入+リフォームを実施した経験者の「物件購入前にもっと確認しておきたかったこと」として、次のような回答がとくに多くありました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
希望のリフォームができる物件かどうか（38.5％）
耐震・断熱性能、および補強の必要性（34.5％）
シロアリ被害や雨漏り、基礎のひび割れなど建物の状態（27.4％）
これらはすべて、「ホームインスペクション（住宅診断）」で確認できる項目です。
住宅の専門家が目視で建物の状態を確認し、不具合の有無や修繕箇所、時期などを調査結果としてまとめ、改修のアドバイスも受けられます。
実施費用は戸建て住宅で5万〜7万円、マンションで4万〜6万円が目安です。
決して安い費用ではありませんが、物件購入で失敗すると取り返しがつかないので、インスペクション費用も必要経費として考えておくことをおすすめします。
5-2.住宅ローンが組める物件か確認する
中古住宅は、新築に比べて建物の担保価値が低くなります。
とくに木造住宅は、築20年を超えると建物の価値がほぼなくなるため、担保価値も低く、審査が厳しくなる傾向があります。
また、次のような条件に当てはまる物件は、住宅ローンの審査にはほぼ通りません。
再建築不可物件（新たに建物を建てられない土地）
要セットバック物件（敷地の後退が必要）
建ぺい率・容積率オーバーの物件
住宅ローンを利用予定の方は、物件購入前に仮審査（事前審査）を行い、希望額で借り入れできそうかも必ず確認しておきましょう。
＞＞住宅ローンでリフォームはできる？｜住宅ローンでのリフォーム資金調達の注意点を解説
5-3.想定外の事態に備えて予備費を用意する
戸建て住宅では、壁や床を解体してみなければわからない劣化もあります。
たとえば床下の腐食やシロアリ被害、断熱材の劣化、配管類の老朽化などは解体後に発覚するケースも多く、その場合は当初の見積もりに加えて新たな工事費が必要です。
そのため、予算ギリギリで計画を立てると、こうしたイレギュラー工事が発生した際に、対応できなくなるリスクがあります。
追加費用は修繕箇所や範囲によって大きく変わりますが、できれば工事総額の10〜15％を予備費として確保しておくと安心です。
5-4.やりたいリノベーションが購入予定の物件で実施できるかを確認する
リノベーションの希望として多いのが「間取り変更」ですが、必ずしも希望通りの間取りに変えられるわけではありません。
住宅の構造によっては抜けない柱や壁があるため、思うような間取りにできないことも。
とくに次のような構造の住宅は、間取り変更にかなりの制限が出ます。
木造壁式工法（2×4工法）の戸建て住宅
壁式構造のマンション
物件購入後に「やりたいリノベーションができなかった」という事態を防ぐためには、物件の内見時、またはインスペクション時に希望の工事内容が実現可能かもあわせて調査してもらうことが大切です。
5-5.ローンの仮審査を通したリフォーム会社と契約しないといけないわけではない
物件探しから行う場合、不動産会社からの紹介でリフォーム会社に相談して見積もりを取り、それをもって住宅ローンの仮審査を進めるケースがよくあります。
そのため「仮審査を通過したから、ここと契約しなければいけない」と感じてしまう方もいるでしょう。
しかし、実際には本審査を申し込む際には、必ずしも仮審査を通過した会社と契約しなければならないわけではありません。
別のリフォーム会社で見積もりを取り、改めて契約先を決めることも可能です。
少し手間はかかりますが、自分たちの希望を反映し、安心して任せられる会社を選ぶことがリノベーションの満足度につながります。
リフォームガイドの調査でも、経験者が最もアドバイスしたいこととして挙げたのは「紹介された会社だけでなく、自分で複数社の提案や見積もりを比較すべき（37.6%）」でした。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
一生に一度の大きな買い物だからこそ、リフォーム会社選びも焦らず、納得のいく比較をしたうえで最終的な契約先を決めましょう。
6.中古住宅購入+リノベーションの進め方
中古住宅購入＋リノベでは、大きく「中古住宅を探して購入する」「リフォーム会社を探して打ち合わせする」という2つの過程に分かれています。
ここでは、中古住宅購入＋リノベーションの基本的な流れと、状況別のおすすめの進め方を解説します。
6-1.物件購入～リノベーションまでの流れ
中古住宅購入＋リノベーションは、一般的に以下の流れで進みます。
物件探しから入居までにかかる期間は、6か月〜1年が目安です。
ただし、物件探しや打ち合わせ、現場状況などによっては、1年半以上かかるケースもあります。
また、リフォーム会社を探すタイミングについては、物件購入前か後かで分かれますが、おすすめなのは「物件探しの前の相談」です。
先にリフォーム会社に相談しておくことで、リノベーションを前提とした物件探しのアドバイスやサポートを受けられるからです。
とくに物件探しから工事までを一貫して行う「ワンストップリノベーション」ができる会社なら、物件選びや予算配分での失敗リスクを減らしやすくなります。
6-2.中古住宅購入+リノベーションをスムーズに始める最初のステップ
流れは把握できたものの「結局何から始めればいいの？」と疑問に思った方のために、状況別に最初のステップを説明します。
① まだ物件探しを始めていない（これから探す）方これから物件探しをする方がまず行うべきなのが、「予算決め」と「リフォーム会社探し」です。
とくに中古住宅＋リノベでは、
物件購入費用
リノベーション費用
諸費用
の3つの費用がかかります。
物件購入に予算を充てすぎるとリフォーム費用や諸費用が足りなくなる恐れがあるので、全体の予算を決めたうえで、それぞれの配分まで考えてみてください。
また、物件探しを始める前に、リフォーム会社へ相談しておくのもおすすめです。
専門家のアドバイスを受けながら物件探しを進めれば、予算内におさめつつ、リノベーションに適した物件を見つけやすくなります。
候補の物件が見つかっている方は、住宅ローン仮審査申し込みの準備と業者探しを進めましょう。
すでにリフォーム会社を通して仮審査を受けた方も、必ずしもその会社と契約する必要はありません。
「相見積もりをしたい」「他の会社も見てみたい」と思うのであれば、この段階で他のリフォーム会社にも相談しておきましょう。
その際には、リフォーム会社紹介サイトの利用がスムーズです。
リフォームガイドでは、中古住宅購入＋リノベの実績豊富な会社や大規模なフルリノベーションに強い会社をご紹介できます。
コンシェルジュに希望内容を伝えるだけで、あなたのご自宅のリノベーションに対応できる会社を複数ご紹介できますので、会社探しにお困りの際はぜひご相談ください。
