東大卒・ゴールドマンサックス出身の投資家である小原正徳氏は、年収300万円から資産1億円超を叶えた人物だ。しかし、順風満帆に資産を増やしていったわけではない。業者の勧めるがまま、戦略なしに「アパートローン」を利用した結果、4年ものあいだ資産を拡大できなかったという苦い経験を持つ。本記事では、同氏の著書『世界の超富裕層がしている 「最初の1億円」の作り方』（KADOKAWA）より、「正しい融資戦略」のポイントを紐解く。
追加融資が軒並みNG…無知が招いた「4年間の停滞」
今から、私自身の話をしよう。それは、華々しい成功体験ではない。むしろ、その後の私の資産拡大を4年間も停滞させた、痛恨の失敗談だ。あなたが私と同じ轍を踏まないための、未来のあなた自身からの、魂の警告である。
一定の成功を収め、自信をつけた私は、次なるステップとして一棟マンションの購入に向けて動いた。当時の私は、物件の見立てについては、それなりに精通している自負があった。しかし、資産形成ゲームにおけるもう一つの重要な要素――「融資」については、驚くほど無知だった。
私は、不動産業者から紹介されるがままに、スルガ銀行や日本政策金融公庫といった金融機関で、典型的な初心者が組むアパートローンを利用した。総額2億円ほどの物件を購入し、晴れて一棟オーナーになった私は、有頂天だった。
しかし、数ヶ月後、私はさらに事業を拡大すべく、次の物件を探し始めたが、ローンを組もうと相談した金融機関から返ってくる答えは、すべて「NO」だった。原因は、私が最初に組んだアパートローンそのものにあった。そのローンは、個人の属性に大きく依存するタイプだったため、他の金融機関からは「あなたはすでに、借りられる上限額まで借りていますね」と見なされてしまったのだ。
たった一度の、無知な選択。そのせいで、私は「追加融資を受けられない」という袋小路に追い込まれ、そこから実に4年もの間、資産規模を全く拡大できないという、地獄のような停滞期を味わうことになったのである。
誤解しないでほしい。アパートローンそのものが悪なのではない。要は使いようなのだ。アパートローンは、実績のない個人の属性を評価してくれる、素晴らしい最初の武器だ。問題は、アパートローンを使って「どんな物件を買うか」、そして、その「上限」が来た後の手を考えているか、その一点に尽きる。
なぜ、融資が出ないのか。途方に暮れた私は、「人脈」の重要性に、この時初めて気づかされることになる。藁にもすがる思いで、先に成功している先輩大家さんたちに教えを乞うたのだ。
アパートローンの「上限」を迎えた時にとれる3つの選択肢
彼らから学んだ、衝撃的な事実。それは、アパートローンには、いずれ必ず「上限」が来るということ。そして、その先に行くためには、「プロパーローン（事業性融資）」に移行しなければならないという、あまりにも基本的な、しかし当時の私には全く見えていなかった「ゲームのルール」だった。
では、上限を迎えた時、どうすれば次の手を打てるのか？ 先輩たちから学んだ具体的な対応策は、3つあった。
（1）売却によりキャッシュポジションを高める
物件を売却して利益を確定させ、手元の現金を増やす。
（2）他の手段で現金を作る
不動産以外の事業や副業でキャッシュを稼ぎ、自己資金を積み上げる。
（3）キャッシュフローを貯める
購入した物件からのキャッシュフローを地道に貯める。あるいは、金利が下がったタイミングで「借り換え」を行い、返済額を減らして手残りを増やす。
これらの本質は、すべて同じだ。何らかの手段で「自己資本比率」を高め、不動産に再投資するか、あるいは金融機関に「事業者」として認められるだけの財務基盤を提示できるように、現金を創出することが必要なのだ。
当時の私の自己資本比率は、わずか5％。これでは、プロパーローンの土俵にすら上がれない。この絶望的な状況で、私が取った行動は、選択肢の「（2）」と「（1）」の組み合わせだった。「死ぬほど働いて、自己資金（純資産）を積み上げること」だ。
2016年に独立し、そこから約3年間、私は次の物件を買うという夢を一旦封印し、ひたすら事業（不動産の転売やフィービジネス）でキャッシュを稼ぐことに集中したのだ。
そして、4年近い停滞期を打ち破るブレイクスルーが訪れる。
2018年、私は名古屋の築浅RC物件（2.9億円）を購入するにあたり、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行という3つの金融機関から、融資の内諾を得るという成果を上げた。最終的に、あるメガバンクから初取引にもかかわらず95.5％という破格の割合のプロパーローンを引き出すことに成功した。