「現金で持っているより、アパートやマンションを買ったほうが相続税が安くなる」…貸付用不動産に対して、令和9年1月1日から物件の評価ルールが改正されます。亡くなる「前」の5年以内に駆け込みで購入したアパートは、相続税の評価額が高くなることに。また、人気の「小口用貸付不動産」については、購入時期にかかわらず一律で時価評価となり、節税対策が事実上封じられます。本記事では、今仲 清、坪多 晶子、畑中 孝介、島村 仁氏の著書『令和8年度 すぐわかるよくわかる税制改正のポイント』（TKC出版）より一部を抜粋・編集し、令和8年度に改正された貸付用不動産の評価方法について解説します。
「不動産で相続税対策」が難しくなる？貸付用不動産の評価ルールを見直し
■課税時期前5年以内に取得等した貸付用不動産は通常の取引価額により評価
■課税上の弊害がない限り取得価額等を基にした価額の80％相当額により評価可能
■5年超所有地に通達に定める日までに新築済・建築中の貸付用不動産は従前どおりの評価
■小口化貸付用不動産は5年超所有でも通常の取引価額により評価
■令和9年1月1日以後の贈与・相続等から適用
※相法22
相続税対策への対応として評価方法を見直し
貸付用不動産の市場価格と通達評価額とのかい離を利用して相続税額・贈与税額を大幅に圧縮している租税回避行為が多く把握されています。
このような状況を踏まえ、納税者の予測可能性を確保しつつ、評価の適正化および課税の公平性を図る観点から、貸付用不動産の評価方法について見直しが行われることになりました。
財産評価基本通達では、この通達に定める原則的な方法により評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価することとされています（財産評価基本通達総則6項）。
しかし、これを多用すると納税者の予測可能性が損なわれるとして、最高裁の判決においても評価方法の明確化が要請されていました。
こうした背景からも、評価通達の見直しが急務であるとして、今回の改正が行われます。