不動産の売買契約を締結した直後、売主が死去…。このような事態が発生した場合、契約者本人の死は売買契約や物件の売却にどう影響するのでしょうか。司法書士法人永田町事務所の加陽麻里布氏が、事例をもとに分かりやすく解説します。
夫婦共有名義不動産の売買契約直後に起きた、まさかの事態
【事例】あるご夫婦が、夫婦共有名義の自宅を売却しようとしていました。買主はすでに決まり、売買契約も締結済みです。しかし、残金決済と引渡しを1ヵ月後に控えたタイミングで、売主である夫が急死。売買契約は成立しているものの、所有権移転登記はまだ行われていない状態です。
この事例のような場合、契約そのものが無効になるのではないかと不安になるかもしれませんが、結論から言えば「売買契約は有効」です。
売買契約は契約を締結した時点で成立しており、その後に売主が亡くなったとしても、契約上の権利義務は相続開始により相続人へ承継されます。代金を受け取る権利も、買主へ不動産を引き渡す義務も、相続人が承継することになります。
そのため「売主が亡くなったから売却できない」とはなりません。
相続人がまず行うべきは「相続手続き」
しかし、売買契約が成立していても、そのまま決済に進めるわけではありません。まずは相続人を確定し、必要に応じて遺産分割協議を進めることが必要です。
通常の相続手続きであれば、
相続人調査 → 遺産分割協議 → 相続登記 → 売却
という流れになり、相続登記を経て売却します。
しかし、本件のように売買契約締結後で決済日が迫っているケースでは、相続人調査と遺産分割協議を優先して進め、残金決済の日に「相続登記」と「買主への所有権移転登記」を同時に申請するケースが多いのです。
この方法なら、決済日を大きく変更することなく、法的にもスムーズに手続きを進めることができます。