アパートローンの審査は、物件単体の収支や担保評価だけでは終わらない。金融機関は借入人個人の金融資産や不動産、家族構成まで踏まえたバランスシート（B/S）と損益計算書（P/L）を独自に作成し、純資産や返済余力を厳しく検証している。具体的な数値例とシミュレーションを通じて、審査に落ちる本当の理由と、元銀行員だからこそ分かる金利交渉の余地までを解説する。
アパートローンでは、借入人自身の「B/S」や「P/L」も審査される
金融機関では、購入不動産だけでなく、借入人の全体的な貸借対照表（Balance sheet、B/S（ビーエス）ともいいます）や損益計算書（Profit and Loss Statement、P/L（ピーエル）ともいいます）を作成して、純資産がプラスになっているか否かの検証および収支がプラスとなっているかの検証を行います。
アパートローンの借入を行う場合に個人情報のほかに以下の資料の提出を求められます。なぜ必要かといえば、これらがすべて金融機関で稟議書に記載するB/SおよびP/Lを作成するために必要な資料であるからです。
＜審査の必要資料＞・確定申告書3期分 or 源泉徴収票3年分
・（資産管理会社があれば）決算書3期分
・所有不動産の固定資産税課税明細
・他のローンの返済予定表
・不動産のレントロール
・金融資産（預貯金・投資信託・株式・保険・金など）
・家族構成
具体例で見るバランスシートの作り方
例えば、以下のケースで検討してみましょう。
［図表1］
金融資産は預金5,000万円、有価証券等が1,000万円、保険（解約返戻金）1,000万円あります。
解約返戻金とは保険金額（例えば死亡などによる保険事故による金額）が3,000万円であったとしても、当該数字ではなく保険を中途解約した時に得られる金額をいいます。
したがって、一時払い保険（一括）で2,000万円支払い済であったとしても、審査時の解約返戻金が1,000万円であれば金融機関の作成するB/Sでは1,000万円です。
また、外貨建て保険であればその時の為替にも左右されます。
次に、不動産を見てみましょう。
例えば自宅を5,000万円で購入していたとしても、金融機関の評価は独自の計算を行う為、本件では路線価を基準とした評価を行い2,500万円（50％）となっています。
このケースではローンを完済しているため、B/Sにマイナスの影響はありませんが仮にローンが3,000万円残っているとすれば、自宅について▲500万円（担保評価2,500万円－ローン3,000万円＝▲500万円）となり、B/Sを痛めることになります。
当然のことながら、ローンについてはそのまま残債額が計上されます。
審査資料として所有不動産の売買契約書まで求めていないのは、購入金額は審査において見ていないためです。あくまでも、審査時点における金融機関の担保評価が重要なのです。
負債については、本件では借入が一切ないため計上していません。その結果、このケースでは純資産が1億円あるという評価になります。
P/Lについても検討します。
［図表2］
年収が2,000万円程あり、税金や生活費などを除くと平均で年間740万円程度のプラスがあります。生活費の考え方は各金融機関で異なりますが、ここでは配偶者も給与収入があり、かつ2人の子供が学生であるとして生活費として年間300万円かかるとしています。
収入については割と実態に近い見方をしていますが、年齢によっては現在の収入に掛け目を入れたり、「ねんきん定期便」を追加で依頼して退職後の収入を検討したりもします。アパートローンは30年程度の長期に亘るため、借入人が中高年層の場合は給与収入に依存した組み立てが困難です。
また、配偶者や子供が高給与所得者の場合には連帯保証人になってもらうことで、当該収入を合算して検討することもあります。
ただし、連帯保証人は借入人（主債務者）と同等の責任を負うため、連帯保証人になってもらうためには、たとえ家族であっても説明を尽くす必要があるでしょう。
このように、一族全体の収入や家族構成、次期承継者などを確認するためにも家族構成の提出を求めています。
ここまではローンを調達する前の現状について見てきました。