僕が日ごろ、記事や動画で紹介している「限界ニュータウン」「限界分譲地」は、実際に購入した人の多くは、地価の上昇を見込んだ投機目的ではあったが、建前上は「住宅地」「別荘地」として販売されていたものだった。実際に住宅用地として利用するか、それとも資産として寝かせておくかは、あくまで購入者の判断なので、分譲当初から自宅を建てて暮らしていた住民もいる。
これら高度成長期・バブル期に開発された分譲地の多くは、その気になれば一応、住宅用地として今でも利用可能ではある。実際、価格は安いながらも中古住宅であれば一定の需要があるが、更地であれば一から新築工事を行わなくてはならない。
だが、最寄り駅も市街地も遠く、路線バス網もほぼ絶滅し、それでいて家族の人数分の駐車スペースも確保できないような狭い分譲地に、数千万円の建築費用を投じて新築を建てる人はほとんどいない。負の遺産を手放したい売主ばかりが残され、その売地の過剰供給が市場価格を破壊しているという構図だ。
ライター：吉川祐介
2017年、八街市周辺の物件探しの過程で数多く目にした、高度成長期以降の投機型分譲地についてのブログ「URBANSPRAWL -限界ニュータウン探訪記-」を開設。その後、YouTubeチャンネルの解説と自著の出版を経て同テーマに関する発信を生業にしています。
逆に言えば、その悪条件が克服できる数少ない人には、限界ニュータウンであっても住宅用地としての需要は僅かながらある。ところが、開発・造成から数十年が経過した古い分譲地は、利用者の意思とは無関係の事情によって、今日では住宅地としての利用ができなくなっているケースが少なからずある。
そうなるとその土地は、いくら分譲当時はれっきとした「住宅地」として販売されていたからと言っても、住宅を建築することができず、資材置き場や家庭菜園、駐車場といった宅地以外での利用方法しかなくなってしまう。
もっとも、たとえ今も住宅が建築可能な土地でも、その他の条件が悪ければ普通に「0円物件」として登場する時代。宅地として使用不能だからといって、その資産価値にさして大きな違いがあるわけでもないが、「建築不能」となる要因には意外とさまざまなパターンがある。今回は、実際に建築不能になってしまった分譲地の実例をいくつか挙げて、その理由と共に紹介していきたい。
（1）雑木や竹が生えた分譲地
これはあえて特定の実例を挙げるまでもなく、限界分譲地、放棄分譲地を訪ねてみれば、どこでも見られるもので、最も多いパターンでもある。
定期的に草刈りを行っていれば、宅地に巨木が生えることはないが、草刈りもせず土地を放置していると、土地はただ雑草に埋もれるだけでなく、いつの間にか鳥の糞などに混じった種が発芽し、やがて人の背丈よりも高い雑木と化していく。
特定の空き地の植生について定点観察しているわけではないが、Googleストリートビューなどを見ていても、10年前はまだ「草むら」と呼んでも差し支えない程度の空き地が、今は背丈が伸びた雑木と、その雑木に絡みつくツル科の葉で、足を踏み入れる余地もなくなっていることはよくある。もっとも厄介なのは竹（篠竹）で、これが群生すると地中は竹の根だらけになって、ほかの植物は駆逐され、すべて除却するのに多大な費用と労力を要することになる。
特に深刻なのは別荘地である。一般の住宅地では、分譲販売時に宅地に苗木を植えることはないが、別荘地の場合、景観のために宅地を囲うように苗木が植えられていたところが多い。あるいは、当初から立木が並んだまま分譲されていたと思われる別荘地もある。
僕が見て回っている範囲では、ヒバやサワラ、カイヅカイブキ、カラマツなどの針葉樹が目立つ。それから数十年、腰ほどの高さだった苗木は10メートルを超え、いまやとても素人の手には負えない巨木と化している。
もちろん重機などを入れて切り倒したり、根ごと掘り返したりすれば整地できるが、ひな壇上の宅地など、地形によっては重機が入れられない場所もある。いずれにせよ、手作業であったとしても理論上は除却が可能なので、「建築不能」とは言い切れないかもしれないが、問題はその費用が更地の実勢価格（不動産市場で実際に売買される価格）を大幅に上回ってしまうということだ。
0円物件として登場する宅地ですら定期的に草刈りが行われているものが珍しくない中、「宅地」の状態に戻すだけで数十万円単位の費用を要する雑木林が住宅用地として選ばれる望みは薄い。眺望など、よほどその土地に固有の魅力がない限り、宅地として再利用される可能性はほぼなく、ますますジャングル化が進んでいく。
