「マンションは購入と賃貸、どちらが良いのか？」…永遠のテーマと言われ、SNSでも必ず議論が白熱する案件だ。かつて多くの識者も持論を展開してきたが、実は同じ条件での比較がなされていないケースが多いという。では前提条件をそろえた場合、分譲と賃貸、はたしてどちらが良いのだろうか？
マンションブロガーとして絶大な信頼を集める2LDK氏の初の著書『絶対に失敗しないマンション購入の教科書』より抜粋・再構成して検討すべきポイントをお届けする。
構造的に有利なのはズバリこちら
よく話題になるこのトピック、もちろん個々人の価値観でどちらが良いかは異なりますが、構造だけを見れば、長期的には購入のほうが有利になりやすいです。なぜなら賃貸の人が支払う家賃の中にはオーナーの負担する経費や利益も折り込む必要があるためです。
この差を生み出す要素の一つが、ローン金利です。居住用マンションを購入する際に利用できる住宅ローンは、金利が非常に低く抑えられています。住宅ローンは今なら変動金利だと0.8％程度で借りることができますが、投資用ローンは金利が高く設定されており、一般的には2～4％、それ以上になることもあります。
たとえば、7,000万のマンションを35年フルローンで借りた時、住宅ローンの金利0.8％であれば月々の返済は19万1,000円、総返済額は8,027万になりますが、同じ額を投資ローンの金利3.0％で借りると月々の返済は26万9千円、総返済額は1億1,314万になります。総支払額は3,287万円も変わります。
この支払額の差は銀行に支払う金利の差であり、オーナーのコストです。賃貸のオーナーは上記の金利に加えて税金や空室率なども考慮し、さらに自分の利益を上乗せして「賃料」を設定します。一方で自宅として購入した場合は、自分が必ず住むので空室を想定する必要はなく、ローン金利も税制面も優遇されています。もちろん、利益を上乗せする必要もありません。こうして比べてみると、構造上自宅として購入し住むことがいかに低コストであるかということがよく分かるかと思います。
巷には多くの賃貸vs購入に関する記事がありますが、読むのに注意が必要な記事も少なくありません。結論が先にあり、その結論に合わせて、途中の前提条件や比較方法が選ばれているケースも見受けられます。代表的なのは次の2つです。
・賃貸と購入で、比較対象となっているマンションが異なる
・35年の比較になっていて、住宅ローン完済後に購入優位な点が考慮されていない
一見もっともらしく見えても、前提条件をきちんと確認する必要があります。重要なのは結論そのものではなく、どのような設定で比較されているのかです。とくに多いのが、賃貸と購入で住んでいるマンション自体が異なるケースです。エリアや広さ、築年数が違えば、支払額や満足度に差が出るのは当然であり、その結果だけをもって賃貸か購入かを判断するのは適切とは言えません。
そこでここからは、「全く同じ物件」という前提で賃貸と購入の比較を行います。実際の検討では、賃貸と購入で住む条件が変わることがほとんどで、同じマンションを比較対象にするケースは多くありません。それでも同条件で比較するのは、感覚論ではなく、賃貸と購入の構造的な違いを明らかにし、購入する場合のメリット・デメリットを整理するためです。
国は購入を積極的に支援している
購入のメリット
①税制優遇
住宅購入については国も積極的に支援しており、税制面でもさまざまな支援が用意されています。その代表的なものが住宅ローン減税です。住宅ローン減税は本書を執筆している2025年7月時点では、最大4,500万の借り入れに対して年0.7％の減税が13年間行われます。最大で31万5千円／年の減税を13年受けることができ、トータルのメリットは約400万円にもなります。（制度内容の詳細は国土交通省のサイトをご確認ください）住宅ローンを金利0.8％で借りて、0.7％の減税を受けることで、金利負担を大きく軽減することが可能です。
②資産になる
購入のメリットは購入したマンションが資産になることです。7,000万のマンションを35年ローンで購入した場合、35年後にはローンの残債はゼロになります。では35年後にそのマンションの価値がゼロになるかといえばそうではありません。ポータルサイトで築35年のマンションを調べてもらうと分かりますが、一定の価格で取引はされています。つまり35年経過して売却すれば利益がでます。
もちろん35年経過しなくても、その時点の住宅ローンの残債額より売却額が高ければ売却して利益を出すことが可能です。昨今はマンション価格も急激にインフレが進んでいます。
中古マンション70㎡の価格推移ですが、東京23区に絞ると2019年1月に5,457万だったのが、2025年5月には1億88万になっており、わずか6年ちょっとで約1.8倍に価格が上昇しています。もちろんどんなマンションでも買えば値上がるというものではなく、同じ首都圏でも東京23区と周辺3県の価格上昇率が異なるように、資産として価値が上がりやすいマンションとそうでないマンションは違いがあり、選ぶ際の目利きは必要になってきます。
③インフレリスクヘッジになる
ここ数年でありとあらゆるものが値上がりしており、インフレが進んでいます。総務省の消費者物価指数のデータを見ても、2020年から10％程度物価は上昇しています。もちろん賃貸で住む場合の賃料も例外ではありません。東京23区における分譲マンションの賃料推移ですが、2019年1月に3,520円／㎡から2025年5月には4,692円／㎡と約6年で3割以上賃料が上がっています。
借地借家法は住んでいる借り手に優位な法律なので、オーナーの意向だけで一方的に賃料を上げることは原則許されていません。そのため、賃料の上昇は売買価格の上昇に比べ時間を要しますが、裏を返せば今後さらなる賃料上昇の可能性があります。一方購入の場合は、金利や管理費・修繕積立金など一定の価格変動要素はありつつも賃貸に比べて毎月支払い額の変動を抑えることができます。またインフレが進めば現物資産であるマンションの価値も上がる可能性が高く、仮に将来売却することになった際にも利益を生み出すことができるでしょう。
