不動産収入にかかる税金の計算方法とは？確定申告が必要な人や申告手順も解説

家賃収入にかかる税金を納税するうえでの注意点

家賃収入にかかる税金を納める際に注意すべき点は、以下の通りです。

・経費にならない支出もある
・不動産所得が赤字の場合は損益通算する
・青色申告で税制優遇を受ける

1つずつ解説していきます。

経費にならない支出もある

経費として認められるのは、不動産投資で収入を得るために必要と考えられる支出です。そのため、不動産投資とは関係がない支出については、経費に計上できません。経費に計上できない支出の例は、以下の通りです。

・不動産投資に関係のない接待交際費や交通費、通信費など
・所得税・住民税・個人事業税
・ローンの元本部分

不動産投資とは関係がないプライベートな支出や個人に課せられる税金は経費に計上できません。また、不動産投資ローンを組んでいる場合、経費に計上できるのは利息部分のみであり、元本部分は対象外となります。

経費として認められないものを経費に計上して、納税額を減らすと脱税行為となってしまいます。そのため、確定申告をする際は、経費として認められる支出のみを正しく計上することが大切です。

経費に計上できるかどうかの判断が付かない時は、最寄りの税務署や懇意にしている税理士などに相談するとよいでしょう。

不動産所得が赤字の場合は損益通算する

不動産所得が赤字である時は、給与所得以外の所得が合計20万円以下であっても、確定申告をした方がよい場合があります。確定申告で「損益通算」を申告することで、不動産所得の赤字分をほかの所得から差し引いて、税負担を軽減できることがあるためです。

例えば、本業の給与所得が600万円、不動産投資の赤字分が40万円であるとしましょう。損益通算をすることで、所得は「600万円−40万円＝560万円」となります。
損益通算をした結果、年間の所得が少なくなると所得税や住民税の負担を軽減する効果が期待できます。

損益通算を受けるためには、必ず確定申告をしなければなりません。不動産投資で発生した赤字分をほかの所得と相殺する時は、忘れずに確定申告をしましょう。

青色申告で税制優遇を受ける

青色申告とは、不動産所得や事業所得、山林所得がある人が選択できる申告方法のことです。青色申告を選択すると、最大65万円の青色申告特別控除を受けられるため、大きな節税効果が期待できます。

青色申告特別控除の金額は、10万円、55万円、65万円のいずれかです。55万円または65万円の控除を受けるためには、複式簿記で帳簿を付けたうえで、確認申告時に貸借対照表と損益計算書を提出する必要があります。

また、不動産投資が事業的規模に達していなければなりません。事業的規模に明確な判断基準はありませんが、一般的には以下のいずれかが目安といわれています。

・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上
・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上

【参考】国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」詳しくはこちら

65万円の特別控除は、確定申告書の提出期限までにe-Taxを用いて申告することが条件となります。55万円控除または65万円控除の要件に当てはまらない場合、控除額は10万円となります。

青色申告は白色申告よりも帳簿の付け方が複雑ではあるものの、会計ソフトを利用することで簿記の知識がなくても複式簿記による帳簿付けが可能です。ある程度の家賃収入を得ているのであれば、費用を支払って税理士に帳簿付けや確定申告を依頼するのも方法です。

税負担を軽減してより多くの金額を手元に残したいのであれば、青色申告を選んではいかがでしょうか。

支払わないとどうなる？

会社から支払われる給与所得にかかる税金は、給与から天引きされることで納税しています。給与以外で収入を得た場合は、その金額と必要経費を正確に提出し、その所得にかかる税金を支払う義務があります。それではもし、確定申告や納税を怠ってしまった場合はどうなるのでしょうか。

15％以上の加算税を支払うことになる

まず、3月半ばの期限を過ぎても確定申告を行わなかった場合、無申告加算税といういわゆる罰金を支払うことになる可能性があります。これは納税額が50万円以下の場合は納税額の15%、50万円以上の場合は納税額の20%分のペナルティが課せられるというものです。

ただ、税務署の調査が入る前に自ら申告に行った場合は5%となります。期限後に申告に行った場合は、この納税の締め切りを過ぎると日ごとに延滞税が課せられます。期限後申告を行ったのなら、すみやかに納税しましょう。

また、虚偽の申告を行うことは犯罪行為です。無申告加算税や延滞税に加え、納税額の30%～40%にも及ぶ重加算税という重いペナルティも課せられます。
ペナルティが払えない場合は、差し押さえの処分を受けたり、あまりに悪質な場合は刑事罰に該当したりすることもあります。

理由があり支払えない場合の対策

どうしても確定申告の期日までに税金を支払えない場合は「延納制度」を利用する方法があります。延納とはいわゆる分割払いで、期日までに半分の金額を払って届け出を出すことで、残りの半分は後日支払うという形にできる制度です。

また、支払いを待ってもらう「猶予制度」もあります。猶予期間は基本的に1年間で、病気や怪我、災害、損失などで支払いが不可能であると認められる場合に利用できる制度です。

いずれの制度を活用するにも、まずは税務署に「今は支払えないが支払う意志はある」としっかり伝えることが大事です。もし制度を利用する場合は、必ず税務署に前もって相談しておきましょう。