善管注意義務とあわせて覚えておきたい「原状回復義務」について
善管注意義務と原状回復には深い関係があります。
その理由は、善管注意義務違反の1部が原状回復の対象となる場合があるためです。
ここでは、原状回復の意味や善管注意義務との違い、原状回復の対象となる善管注意義務違反について詳しくご紹介します。
原状回復とは？
原状回復は、借りていた部屋の状態を入居する前の状態まで戻すことを指します。
とはいえ、何年も住んでいた場合、経年劣化によって入居前の状態に戻すことが難しい場合があるでしょう。
実は、契約書に書かれている使用方法を守って使用していた場合の通常損耗や経年劣化に対しては、原状回復義務は発生しないと言われています。
ただし、善管注意義務違反でもある特別損耗は原状回復の対象となる場合があります。
経年劣化や通常損耗であればそのまま引き渡すことができるため、退去時にトラブル回避できるよう、経年劣化・通常損耗と特別損耗の違いを理解しておくのがおすすめです。
また、原状回復義務は、善管注意義務と同様、違反をすると損害賠償が請求されてしまうケースもあります。
原状回復義務違反をするとすぐに請求されてしまうというわけではありませんが、原状回復費用の支払いが滞ると、連帯保証人へ連絡されます。
連帯保証人からも支払われなかった場合、損害賠償が請求される可能性が高くなるでしょう。
原状回復費用を抑えるためにも、善管注意義務をしっかりと果たさなければならないのです。
原状回復義務と善管注意義務の違い
原状回復義務と善管注意義務は、どちらも賃貸借契約で賃借人が負うことになる義務です。
大きな違いは、その義務が発生する場面にあります。
原状回復義務は、借りていた部屋を引き渡す時に発生する義務です。
先ほどもご紹介したとおり、原状回復義務は、引き渡しの際に借りる前の部屋の状態に戻す約束を意味します。
一方で善管注意義務は、住み始めてから引き渡しが終了するまでの間に発生し続ける義務です。
善管注意義務は日頃の清掃や意識が要となります。
仮に善管注意義務を果たさなかった場合、退去時には原状回復義務が発生するため、結局清掃や補修を行わなければなりません。
善管注意義務を果たしていれば、原状回復に手間がかからないため、スムーズに退去できます。
原状回復の対象となる善管注意義務違反
先に述べましたが、善管注意義務違反は借主が社会一般的に求められるレベルの管理を怠り、物件の劣化が早まったり、破損してしまったりした時に発生します。
そのため、善管注意義務違反となると原状回復が必要となるケースがほとんどです。
上記でご紹介した事例に加えて、以下のような場合も原状回復の対象となります。
・飼っているペットが柱などに付けたキズ・ニオイ
・雨の吹き込みを放置して発生したフローリングの色落ち
・冷蔵庫下のサビを放置し、床が汚損した場合
・清掃を怠った結果落ちなくなった台所の油・スス
・引っ越し作業などで付いてしまった引っかきキズ
・ヤニなどによるクロスの変色
原状回復にかかる費用の相場
原状回復費用は入居者も負担することになるので、どれくらいの費用がかかるのか工事内容ごとに相場を見てみましょう。
壁や天井の下地ボード取り替えの費用
下地ボードの取り替え工事は、3万円～6万円が相場となっています。
かかる費用は破損の大きさによって異なるだけでなく、壁紙の張り替えも同時に行う必要があるため、費用がかさみやすいです。
破損箇所が小さくても、断熱材まで破損してしまっている・壁内部にある配線が切断されているといったケースの場合、費用はさらに高くなるでしょう。
床の張り替え費用
こぼした飲み物によってできたシミやカビがある場合、床の張り替えが必須になるでしょう。
床の張り替えは、フローリングの場合6畳10万円～15万円と言われています。
畳の場合は1畳7,500円～2万円が相場となっており、範囲が広いほど高額な費用がかかります。
クリーニングで解決できる汚れであれば、1万5,000円～2万5,000円で収まることがほとんどです。
水垢やカビのクリーニング
水周りの水垢やカビがひどい場合は、クリーニングをすることになります。
クリーニングにかかる費用相場は、5,000円～2万円です。
特別な清掃方法でないと解決できない汚れの場合や、範囲が広い時は相場以上の費用が必要になるかもしれません。
キッチン周りのクリーニング
ススや焦げ、油汚れは頑固であることが多く、落とすのも困難です。
程度によって費用が高くなるため、日頃からこまめに掃除をしておくことが大切です。
キッチン周りのクリーニングの相場は、1万5,000円～2万5,000円となっています。
原状回復を担当する会社は決まっていることがある
原状回復義務は借主にありますが、清掃で解決できない原状回復をする時は注意が必要です。
その理由は、原状回復を担当する会社や業者が決まっている可能性があるからです。
原状回復を担当する会社が決まっているかどうかは、賃貸借契約書に記載されているため、原状回復をする前にチェックしましょう。
原状回復にかかる費用は、担当する会社や業者によって異なるため、指定された会社よりも安くクリーニングしてくれる会社もあるかもしれません。
しかし、借主が勝手に手配することは、トラブルにつながり、スムーズな退去が叶わなくなってしまいます。
原状回復をする場合は、必ず大家さんと相談しながら進めていくようにしましょう。
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善管注意義務とあわせて覚えておきたい「用法遵守義務」について
善管注意義務とあわせて覚えておきたいもう1つの義務として、用法遵守義務が挙げられます。
用法遵守義務は、違反すると契約解除になるおそれもある重要な義務です。
善管注意義務と同じく、原状回復の対象になるケースもあるため、退去時手間をかけないようにするためにもしっかりと果たさなければなりません。
用法遵守義務とは？
使用用途を守る他、賃貸借契約書に書かれた禁止事項に違反しないようにする義務が用法遵守義務です。
賃貸を借りる時は、用法遵守義務を果たすため、賃貸借契約書に書かれた使用用途に従って使用しなければなりません。
つまり、住居として貸し出している部屋で飲食店を始めたり、学習塾を開いたりすると用法遵守義務違反となってしまうのです。
一見問題もなさそうな料理教室なども、調味料で床を汚したり部屋中に油が飛び散ったりするリスクがあります。
人の出入りが多くなることも近隣トラブルにつながります。
使用用途は、こういったリスクを回避するために定められているため、必ず守るようにしましょう。
違反するとどうなる？
用法遵守義務を違反すると、最悪の場合賃貸借契約が解除されてしまう可能性があります。
必ず解除されるわけではありませんが、貸主との信頼関係が破壊されたと認められた場合、立ち退きを要求されてしまうのです。
用法遵守義務違反が見られた場合、貸主側から使用方法を改善するように求められます。
改善するための期間が提示されるため、その期間内に使用方法を改める必要があります。
期間内に改善が認められなかった場合は契約解除されてしまう可能性が高いでしょう。
用法遵守義務違反は、使用用途を守らなかった時だけでなく、様々なシーンで見られます。
用法遵守義務違反となる行為は以下のとおりです。
・住居を店舗として使用している
・ペットの飼育が禁止されているのに飼っている
・建物に住む他の住民に対して迷惑行為を繰り返す
・無断で部屋の増改築をする
違反を回避するためには、賃貸借契約書をしっかりと読み込んでおく他、分からないことは管理会社に直接質問するなどの工夫が必要になります。
用法遵守義務違反は、善管注意義務違反や原状回復義務とは異なり、契約解除につながる可能性もあるため、細心の注意を払うことが大切です。
